Mówi: | Jakub Potocki |
Funkcja: | associate director, Dział Powierzchni Biurowych |
Firma: | Axi Immo |
Brakuje powierzchni biurowych na warszawskim rynku. Nowe projekty w centrum będą oddawane do użytku dopiero za dwa–trzy lata
W pierwszym półroczu tego roku do użytku w Warszawie oddano zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. To najgorszy wynik od lat. – Mamy obecnie do czynienia z zapowiadaną przez ekspertów od wielu miesięcy luką podażową w centralnych lokalizacjach Warszawy – ocenia Jakub Potocki, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych w Axi Immo. Ograniczona podaż przekłada się na wzrost stawek czynszów i wydłużenie czasu trwania umów.
Luka podażowa na warszawskim rynku biurowym to wynik kilku czynników: pandemii, spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów utrzymania nieruchomości czy zmian w sposobie wykonywania pracy, związanych z wejściem pracy zdalnej do Kodeksu pracy. To także efekt zwiększonego popytu ze strony ukraińskich firm, które w związku z wojną coraz częściej przenoszą się do Polski.
– Jesteśmy w takiej sytuacji na rynku, gdy nowe projekty oddawane będą dopiero za dwa–trzy lata, a projekty, które teraz pozostały do skomercjalizowania, są już w znacznym stopniu wynajęte. W konsekwencji najemcy poszukujący biura i chcący się przeprowadzić do lepszej lokalizacji, bardziej nowoczesnego biura, mają do wyboru często maksymalnie dwa lub trzy projekty – tłumaczy w rozmowie z agencją Newseria Biznes Jakub Potocki.
Łączna powierzchnia na stołecznym rynku biurowym na koniec I półrocza 2023 roku sięgnęła 6,25 mln mkw. Nowa podaż jest jednak na rekordowo niskim poziomie. Zgodnie z raportem Axi Immo „Rynek biurowy w Warszawie – I połowa 2023 roku” w tym okresie oddano do użytku zaledwie 18,7 tys. mkw. Dla porównania w całym 2021 roku było to ponad 300 tys., a w 2022 roku – niemal 250 tys. mkw. Dodatkowo wszystkie obiekty oddane do użytku w ostatnich miesiącach powstały w strefach pozacentralnych, a to centrum cieszy się największym zainteresowaniem firm.
– W centrum miasta na jedną powierzchnię jest kilka zainteresowanych firm. To wynajmujący często wybiera albo też powierzchnia zostanie wynajęta temu, który pierwszy sfinalizuje kontrakt. Możemy przewidywać, że w najbliższym roku ten trend raczej się utrzyma – ocenia Jakub Potocki.
Popyt na warszawskim rynku biurowym w całym pierwszym półroczu 2023 roku wyniósł niemal 326 tys. mkw. Centrum i Centralny Obszar Biznesu skupiły 58 proc. zainteresowania najemców. To właśnie w podstrefie biurowej Centrum-Zachód, blisko ronda Daszyńskiego, powstaje obecnie najwięcej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych projektów są m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 czy The Form. Mają one zostać oddane do użytku w latach 2024–2025. Na koniec czerwca br. w budowie pozostawało ok. 230 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.
– Firmy, chcąc zachęcić ponownie pracowników do pracy z biura, kładą duży nacisk na to, żeby biuro było w odpowiedniej lokalizacji, blisko metra, jak również na to, żeby było możliwie przyjazne dla pracowników – podkreśla ekspert Axi Immo. – Duża popularność Centralnego Obszaru Biznesu i szeroko pojętego centrum Warszawy na pewno będzie widoczna w odpływie najemców ze starszych projektów, które swoim standardem nie spełniają kryteriów biur klasy A czy nawet B. Najemcy będą się przenosić do nowszych projektów, a te starsze będą miały kilka opcji dalszego funkcjonowania – albo oferować bardzo atrakcyjne warunki najmu dla klientów, albo przejść mniej lub bardziej gruntowną rewitalizację.
Zainteresowanie najemców centralnymi strefami Warszawy potwierdzają wskaźniki pustostanów. Od II kwartału 2021 roku systematycznie spada (o 3,9 pkt proc.) poziom niewykorzystanej powierzchni biurowej w centrum i obecnie wynosi 9,9 proc. W pozacentralnych strefach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 12,7 proc. na koniec I półrocza 2023 roku. To poziom o 1,3 pkt proc. wyższy niż dwa lata temu.
Obecnie niemal połowa budynków biurowych w centralnych strefach Warszawy nie ma powierzchni do wynajęcia od zaraz, a niemal połowa wolnej powierzchni znajduje się w 15 obiektach. Coraz mniejszym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje, które jeszcze dekadę temu przyciągały najemców. Obecnie na Służewcu jest najwięcej wolnej powierzchni – ok. 220 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów przekroczył tu 20 proc.
– Mamy już tam do czynienia z kilkoma takimi sytuacjami, kiedy stare budynki biurowe są wyburzane i na to miejsce powstaną nowe projekty mieszkaniowe. Natomiast na pewno dalej te lokalizacje będą się cieszyły popularnością. To przede wszystkim tańsza alternatywa dla centralnych lokalizacji, więc swoje biura lokują tam firmy np. z branży service czy takie, które potrzebują mieć biuro blisko tras wylotowych z Warszawy czy lotniska Okęcie – zauważa Jakub Potocki.
Na koniec II kwartału 2023 roku czynsze wyjściowe wynosiły 18–27,5 euro za mkw. w prestiżowych budynkach zlokalizowanych w strefach centralnych. W innych dzielnicach czynsze zaczynały się już od 10 euro.
– Rosną zarówno stawki ofertowe, jak i stawki efektywne. Z odmienną sytuacją mamy do czynienia na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie, gdzie poziom pustostanów przekracza 20 proc., popyt nie jest tak duży, a zainteresowanie powierzchnią nie wróciło do poziomu sprzed pandemii. W konsekwencji najemcy mogą liczyć na znacznie atrakcyjniejsze warunki najmu – mówi ekspert Axi Immo.
Przy szybujących w górę opłatach eksploatacyjnych i rosnących stawkach czynszu część właścicieli biurowców wymaga dłuższej umowy najmu. Już na koniec 2022 roku Axi Immo oceniało, że na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na minimum siedem lat. Na zachodzie Europy średni czas najmu wynosi już nawet 12 lat.
– Większość zawieranych umów to są nowe umowy, czyli związane z relokacjami, mniej niż połowa to renegocjacje. Natomiast zwłaszcza w centrum, w związku z luką podażową, spodziewamy się w kolejnych miesiącach takiej sytuacji, że więcej umów będzie zawieranych w formie renegocjacji. Najemcy będą się decydowali pozostać w obecnym biurze z uwagi na brak realnej alternatywy – ocenia Jakub Potocki.
Czytaj także
- 2024-04-30: Powstaje nowy plan rozbudowy Lotniska Chopina. Bez tego za rok czy dwa byłoby całkowicie zapchane
- 2024-05-02: Nadwyżki zbóż pozostaną problemem także w kolejnym sezonie. Wszystko zależy od zwiększenia możliwości eksportowych
- 2024-04-24: 72 proc. firm IT planuje podwyżki. W branży wciąż ogromna jest różnica w wynagrodzeniach kobiet i mężczyzn
- 2024-04-26: W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym
- 2024-05-06: Duża część ukraińskich uchodźców w Polsce wciąż potrzebuje wsparcia. Szczególnie osoby starsze i z niepełnosprawnościami
- 2024-04-23: Efekt Taylor Swift na rynku najmu krótkoterminowego. Europejska trasa koncertowa pozwoli wynajmującym zarobić miliony
- 2024-04-12: Budowa sieci ładowania elektryków znacząco przyspieszy. W życie wchodzą nowe unijne przepisy
- 2024-04-04: Warszawskie ZOO: Powstanie nowa małpiarnia, powiększymy wybieg dla gepardów. Będą też kapibary
- 2024-04-16: Polskie uczelnie są coraz bliższe wprowadzenia mikropoświadczeń. Dla studentów takie certyfikaty to szansa na wzmocnienie pozycji na rynku pracy
- 2024-03-15: Polscy seniorzy w ogonie UE pod względem umiejętności cyfrowych. Rząd chce zaangażować w edukację media publiczne
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Finanse
Postępowania sądowe w Polsce trwają coraz dłużej. Wydłuża się zwłaszcza czas w sprawach gospodarczych
Czas trwania postępowań sądowych, zamiast maleć, w ostatnich latach wzrósł. W przypadku spraw gospodarczych przewlekłość procesów może oznaczać paraliż działalności firmy, a w konsekwencji nawet jej upadłość. Zdaniem prezesa Naczelnej Rady Adwokackiej receptą na ten stan rzeczy powinna być informatyzacja systemu sądowego, zwiększenie jego finansowania oraz ograniczenia zakresu przypadających do rozstrzygnięcia spraw, w których orzeczenia nie wymagają kompetencji sądów. Niepotrzebna jest też procedura gospodarcza.
Transport
Mazowieckie lotniska będą mogły wkrótce obsłużyć 40 mln pasażerów rocznie. Trwają przygotowania do modernizacji na Okęciu i w Modlinie
Lotnisko Chopina, które właśnie obchodziło 90. urodziny, może w tym roku obsłużyć nawet 20 mln pasażerów. To o 10 proc. więcej niż rok temu. Aby sprostać rosnącemu ruchowi turystycznemu w kolejnych latach, potrzebne jest jednak zwiększenie przepustowości. Planowana rozbudowa do 2028 roku pozwoli obsługiwać rocznie nawet 30 mln pasażerów. Łącznie z możliwościami lotnisk w Modlinie i Radomiu ma to być ok. 10 mln pasażerów więcej.
Ochrona środowiska
Stworzenie cyfrowego bliźniaka Ziemi coraz bliżej. Pomoże precyzyjniej przewidywać klęski żywiołowe
Na początku czerwca mają zostać uruchomione dwa pierwsze komponenty cyfrowej repliki Ziemi. To inicjatywa Komisji Europejskiej, w ramach której powstaje superzaawansowana symulacja zjawisk, m.in. atmosferycznych i klimatycznych, do jakich dochodzi na Ziemi. Oparte na bogatych zbiorach danych, m.in. ze zdjęć satelitarnych, i ich zaawansowanej analizie narzędzia pozwolą z dwutygodniowym wyprzedzeniem przewidywać zdarzenia pogodowe, precyzując prognozę do obszarów podzielonych na kwadraty o boku zaledwie kilku kilometrów. Będą mogły być wykorzystywane także w planowaniu miast, farm wiatrowych czy w rolnictwie. W tworzeniu rozwiązania bierze udział polski dostawca rozwiązań chmurowych.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.