Sprzedaż domu to nie lada sztuka

2011 rok nie przyniósł zwrotu na rynku wtórnym domów. Zainteresowanie zakupem jest nadal bardzo ograniczone, więc sprzedający muszą uzbroić się w cierpliwość - wynika z raportu agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy.

Dużo ofert, transakcji niewiele

Rynek domów nadal nie może podnieść się z marazmu. Wygórowane oczekiwania cenowe sprzedających i silna nadpodaż w połączeniu z topniejącą zdolnością kredytową potencjalnych nabywców powoduje, że do transakcji nie dochodzi zbyt często. Problemem jest również struktura oferty. W województwie mazowieckim wśród ofert wystawionych do sprzedaży 79 proc. domów ma powierzchnię większą niż 150 m kw. W przypadku innych województw struktura powierzchniowa oferty wygląda podobnie, np. w woj. pomorskim ofert o powierzchni większej niż 150 m kw. jest 72 proc. Natomiast średnia (mediana) powierzchnia sprzedawanych przez pośredników Metrohouse & Partnerzy domów wynosi 160 m kw. Nabywcy poszukują ofert w cenie dużego mieszkania, lecz rynek jest wypełniony domami o powierzchni powyżej 250 m kw., które oprócz wysokiej ceny charakteryzują się zazwyczaj dość znacznymi kosztami eksploatacji.

Wątkiem często poruszanym przez pośredników jest przeszacowanie cen domów: - Choć zgłaszają się do nas osoby potencjalnie zainteresowane zakupem domów, to barierą jest poziom cen ofertowych. Sprzedający opierają je na wartościach sprzed 3-4 lat, a te niestety są już nie do osiągnięcia, mówi Renata Sobolewska, dyrektor biura Metrohouse w Konstancinie-Jeziornej.

Najnowsze domy najczęściej poszukiwane

Największym zainteresowaniem cieszą się budynki wybudowane po 2000 r. 56 proc. zeszłorocznych transakcji dotyczyło właśnie budynków powstałych w ostatniej dekadzie. – W przypadku domów klienci preferują nowe budownictwo. Wygrywają względy praktyczne. Budynki wybudowane w ostatnich latach charakteryzują się nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi, ciekawszymi aranżacjami, i co najważniejsze, pozwalają na wprowadzenie się po niewielkich nakładach remontowych. Tego nie można powiedzieć o budynkach z lat 60-tych i 70-tych, które mimo niższej ceny wymagają kosztownych remontów, mówi Piotr Kerner, dyrektor regionalny Metrohouse & Partnerzy. Liczba transakcji jest również następstwem dużej podaży na rynku domów wybudowanych w ostatnich latach. Sześć na dziesięć wystawionych do sprzedaży ofert to właśnie domy postawione po 2000 r.

Ceny

W skali całego kraju najczęstszym przedziałem cen, w którym dokonywano transakcji było 250-500 tys. zł. Łącznie 55 proc. transakcji dotyczyło domów w cenie poniżej pół miliona złotych. Jedynie co dziesiąta sprzedaż występowała w grupie domów droższych niż milion. - W przypadku Poznania i okolic nie sprzedaje się praktycznie nic w cenach powyżej 650 tys. zł. Najpopularniejszy jest przedział 300-650 tys. zł i właśnie w tych ramach dochodzi do największej liczby transakcji, mówi Wojciech Bukalski, dyrektor biura Metrohouse & Partnerzy w Poznaniu.

Czekając na sprzedaż

Średni czas sprzedaży domu jest prawie dwukrotnie dłuższy niż mieszkania z rynku wtórnego i wynosi obecnie 180 dni, a co dziesiąty dom sprzedawał się w czasie dłuższym niż rok. Statystyka ta obejmuje jednak tylko zrealizowane transakcje. W bazie nie brakuje ofert, które są eksponowane nawet ponad 2 lata i mimo obniżek ceny nie cieszą się zainteresowaniem nabywców. - Rekordzistą w długości sprzedaży był segment w Józefosławiu, którego właściciele czekali na transakcję 3,5 roku, mówi Piotr Kerner. W tym przypadku nie obyło się bez negocjacji sięgających prawie 10 proc. ceny ofertowej. Obniżki cen ponad 20 proc. również nie należały do rzadkości. Zdarzają się zazwyczaj w przypadku długotrwałej, bezskutecznej ekspozycji oferty.

Z przedmieść do miasta

Duża ilość ofert stosunkowo nowych domów ma swoje drugie dno. Pośrednicy obserwują trend powrotu do miast osób, które jeszcze kilka-kilkanaście lat wcześniej zdecydowały się na ucieczkę na tereny mniej zurbanizowane. – Wyraźnie widać odwrócenie trendu. Klienci, którzy jeszcze do niedawna decydowali się na zakup domów za Warszawą dziś zwracają się do nas o pomoc przy ich sprzedaży nosząc się z zamiarem powrotu do miasta, mówi Silwana Piotrowicz, dyrektor oddziału Metrohouse w Warszawie. U podstaw ich decyzji stoją problemy komunikacyjne związane z codziennym pokonywaniem trasy do pracy, brak rozwiniętej infrastruktury w miejscu obecnego zamieszkania, a czasem po prostu względy rodzinne i towarzyskie.

Sezon na sprzedaż domu

Okresem zwiększonego ruchu na rynku była druga połowa roku. W III i IV kwartale pośrednicy Metrohouse & Partnerzy zrealizowali 61 proc. wszystkich transakcji. Natomiast w I kwartale umowy sprzedaży domów zdarzały się stosunkowo rzadko. W tym czasie zostało podpisanych tylko 14 proc. zeszłorocznych umów.

Potrzebne dalsze korekty?

Coraz słabsze możliwości nabywcze Polaków i oczekiwanie na kolejne spadki cen nie wróżą dobrze rynkowi wtórnemu domów, który usilnie konkuruje z projektami deweloperskimi – coraz bardziej dostosowanymi do portfela i preferencji przeciętnego nabywcy. Oprócz końcowej ceny potencjalni nabywcy domów zwracają uwagę na koszty eksploatowania nieruchomości, które stają się jednym z najbardziej istotnych czynników decyzyjnych. W szczególnie trudnej sytuacji znajdują się więc właściciele domów o powierzchni powyżej 200-250 m kw., które w oczach nabywców stanowią kapitałochłonną inwestycję. Tak jak na rynku mieszkań, duża powierzchnia przestała być celem samym w sobie. Obecnie stawiamy na funkcjonalność i przemyślaną aranżację pomieszczeń, która sprawia, że nawet w segmencie 140 m kw. można poczuć się jak w przestronnym domu.

(Komunikat prasowy Metrohouse & Partnerzy)