Mówi: | Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa JLL Jan Zombirt, dyrektor odpowiedzialny za doradztwo strategiczne JLL |
W ciągu pięciu lat na warszawskim Służewcu może powstać 300 tys. mkw. biur. Ten obszar biznesowy będzie się rozwijać pod warunkiem usprawnienia komunikacji
Warszawski Służewiec Przemysłowy to największy obszar biurowy w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Obejmuje powierzchnię biurową porównywalną z zasobami Wrocławia i Łodzi razem wziętych i jest miejscem pracy dla 83 tys. osób. Ponad jedna trzecia z nich dojeżdża do pracy samochodem, co oznacza, że dziennie na ten obszar wjeżdża przynajmniej ok. 30 tys. samochodów. Codzienna rzeczywistość to ogromne korki i problemy z parkowaniem. Nie lepiej jest w transporcie publicznym. Poprawa komunikacji to warunek dalszego rozwoju tego obszaru.
– Aktualnie na Służewcu jest ponad milion metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej w 75 budynkach. W budowie jest ponad 100 tys. mkw. biur. W tym roku zostanie oddana jedna inwestycja biurowa, ale już w roku 2017 będzie ich osiem, zlokalizowanych w sześciu różnych parkach biurowych. Szacujemy, że w ciągu najbliższych 5 lat na rynek na Służewcu może trafić około 300 tys. mkw. nowych biur, część deweloperów zapowiedziała jednak możliwość zmiany funkcji z planowanej wcześniej biurowej na mieszkaniową, więc ta wartość może być zweryfikowana przez realia rynkowe – mówi agencji Newseria Biznes Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa w JLL.
Napływ nowych firm do tej dzielnicy biurowej nie jest tak silny jak kilka lat temu, wciąż jednak generuje ok. 30 proc. popytu na biura w Warszawie. Na koniec I kwartału wskaźnik pustostanów wzrósł do 17,6 proc., co jest konsekwencją kilku relokacji dużych najemców do innych części miasta.
– Żeby Służewiec mógł się rozwijać jako prężna dzielnica biurowa należałoby stworzyć plan, który brałby pod uwagę wiele różnych uwarunkowań, m.in. transportowych, rynkowych czy urbanistycznych. Tego na Służewcu zabrakło ponad 20 lat temu i uważamy, że w dużej mierze z tego wynikają dzisiejsze problemy dzielnicy – podkreśla Jan Zombirt, dyrektor w Dziale Doradztwa Strategicznego JLL.
Według przedstawicieli firm badanych przez JLL największe problemy Służewca to chaos komunikacyjny. Z analiz firmy wynika, że blisko 90 proc. samochodów wjeżdżających do tej dzielnicy biurowej w porannym szczycie przewozi tylko jednego kierowcę. Z kolei z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec wynika, że blisko połowa z ok. 30 tys. osób podróżujących do pracy autem wskazała, że gdyby istniało bezpośrednie połączenie między ich miejscem zamieszkania a Służewcem mogliby się przesiąść do transportu publicznego. Tutaj jednak sytuacja nie jest lepsza. Analizy JLL wskazują, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas dojazdu transportem publicznym na Służewiec jest prawie dwukrotnie dłuższy niż podróż samochodem.
– Potencjał biznesowy Służewca jest nadal duży. Jeżeli zostaną wprowadzone wszystkie zmiany infrastrukturalne, to na pewno Służewiec będzie przeżywał swoje drugie życie. Mam na myśli m.in. przebudowę ul. Marynarskiej, budowę wiaduktu wzdłuż ul. Postępu oraz tramwaj ze stacji Metro Wilanowska w stronę ul. Suwak – wymienia Mateusz Polkowski.
Problemem jest także zbyt mała liczba miejsc parkingowych. Biurowce oferują ok. 29,5 tys. miejsc parkingowych, które jednak nie są wykorzystywane w 100 proc. W okolicy znajduje się ok. 2,3 tys. bezpłatnych miejsc publicznych i działa 15 płatnych parkingów, które oferują ok. 1 tys. miejsc. JLL szacuje, że ok. 1,3 tys. aut parkuje nielegalnie na trawnikach czy chodnikach. Parkingowy chaos znacznie obniża jakość przestrzeni publicznej, dlatego miasto powinno wspierać inicjatywy, które ten problem pomogą rozwiązać, m.in. carpooling, czyli zjawisko podwożenia się nawzajem do pracy.
Analitycy JLL podkreślają, że planowane inwestycje w transport publiczny i infrastrukturę będą stopniowo poprawiać dostępność tej dzielnicy biurowej. Z czasem ma się ona szansę stać atrakcyjnym miejscem nie tylko do pracy, lecz także do życia.
– Służewiec będzie zmieniał swoją funkcję. Kiedyś był to obszar ściśle przemysłowy, obecnie dominują tam biura, natomiast w najbliższych latach będzie wkraczać coraz śmielej do dzielnicy zabudowa mieszkaniowa. Część deweloperów rozważa zmianę funkcji planowanych budynków biurowych na mieszkaniowe. To wymieszanie funkcji – w naszej ocenie korzystne – będzie na Służewcu postępować – ocenia Jan Zombirt. – Potrzebne jest jednak stworzenie atrakcyjnej, estetycznej i funkcjonalnej przestrzeni miejskiej, takiej, w której użytkownicy dobrze się czują.
Jan Zombirt podkreśla również, że zasadne byłoby stworzenie na Służewcu placu miejskiego, który poprzez rozwój oferty gastronomicznej i rozrywkowej mógłby integrować pracowników i mieszkańców. Potrzebne jest także wytyczenie sieci ciągów pieszych na gruntach udostępnionych przez miasto i deweloperów. Dziś ok. 8 proc. podróży odbywa się rowerami. Żeby ten odsetek rósł, potrzebna jest także rozbudowa ścieżek rowerowych.
Analitycy JLL przypominają, że tego typu rozwiązania z sukcesem wdrożyły dzielnice biurowe w innych dużych europejskich, np. Canary Wharf w Londynie, La Defense w Paryżu, Zuidas w Amsterdamie czy HafenCity w Hamburgu.
Czytaj także
- 2024-04-02: Wiedza Polaków o wodorze zatrzymała się na etapie podstawówki. Większość nie zna zastosowań tego pierwiastka w energetyce
- 2024-03-25: Kolej czeka na środki z KPO. Kumulacja nowych zamówień może być jednak problematyczna dla przewoźników i wykonawców
- 2024-03-22: Wodorowe lokomotywy testowane w kolejnych krajach. Na polskie tory wyjadą najwcześniej za kilka lat
- 2024-03-19: Niska dostępność małych i tanich samochodów elektrycznych blokuje rozwój rynku. W ciągu kilku lat mają się pojawić modele w przystępnej cenie
- 2024-03-12: Wysokie ceny elektryków to duża bariera w rozwoju elektromobilności w Polsce. Większy wybór tańszych modeli mógłby pobudzić rynek
- 2024-02-27: W centralnych dzielnicach Warszawy brakuje biur do wynajęcia. W budowie jest najmniej powierzchni biurowej od 14 lat
- 2024-02-20: Pociągi autonomiczne rozwiążą problem braków kadrowych. Na ich pojawienie się w Polsce jeszcze zaczekamy
- 2024-01-26: Napięcia na Bliskim Wschodzie na razie bez większego wpływu na ceny ropy. Może o nich zdecydować sytuacja w Chinach
- 2024-01-22: Silne zakłócenia w transporcie międzynarodowym. Niedługo mogą odczuć je też europejscy konsumenci
- 2024-01-22: Sektor powierzchni handlowych zdominowany przez małe obiekty. Do 2026 roku nie otworzy się żadna nowa, duża galeria
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Konsument
T-Mobile startuje w Polsce z nowym konceptem. Pozwoli klientom przetestować i doświadczyć najnowocześniejszych technologii
T-Mobile już od kilku lat realizuje strategię, która mocno skupia się na innowacjach i doświadczeniach klienta związanych z nowymi technologiami. Połączeniem obu tych elementów jest Magenta Experience Center – nowoczesny koncept, który ma zapewnić klientom możliwość samodzielnego przetestowania najnowszych technologii. Format, z sukcesem działający już na innych rynkach zachodnioeuropejskich, właśnie zadebiutował w Warszawie. Będą z niego mogli korzystać zarówno klienci indywidualni, jak i biznesowi.
Problemy społeczne
W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym
– Większość osób – nawet ze średnimi, wcale nie najgorszymi dochodami – ma problem, żeby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, ale też z tym, żeby po zaspokojeniu tych potrzeb, po opłaceniu wszystkich rachunków i opłat związanych z mieszkaniem, mieć jeszcze środki na godne życie – mówi Aleksandra Krugły z Fundacji Habitat for Humanity Poland. Jak wskazuje, problem stanowi nie tylko wysoki współczynnik przeciążenia kosztami mieszkaniowymi, ale i tzw. luka czynszowa, w której mieści się ponad 1/3 społeczeństwa. Tych problemów nie rozwiąże jednak samo zwiększanie liczby nowych lokali. Potrzebne są również rozwiązania, które umożliwią zaangażowanie sektora prywatnego w zwiększenie podaży dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.
Konsument
Od 28 kwietnia Polacy żyją na ekologiczny kredyt. Zmiana zachowań konsumentów może odwrócić negatywny trend
Dzień Długu Ekologicznego, czyli data, do której zużyliśmy wszystkie zasoby, jakie w ciągu roku może zapewnić Ziemia, w tym roku w Polsce przypada 28 kwietnia, kilka dni wcześniej niż rok temu. Coroczne przyspieszenie tego terminu to sygnał, że czerpiemy bez umiaru z naturalnych systemów, nie dając im czasu na odbudowę. – Polskie społeczeństwo staje się coraz bardziej konsumpcyjne, kupujemy i wyrzucamy coraz więcej. Ale też nie mamy tak naprawdę efektywnego narzędzia, żeby temu zapobiec – ocenia Filip Piotrowski, ekspert ds. gospodarki obiegu zamkniętego z UNEP/GRID-Warszawa.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.